ARTÍCULO 1.- Este reglamento es de observancia obligatoria tanto para los propietarios del “CONJUNTO", como para los usuarios que por cualquier circunstancia o razón utilicen alguna unidad del mismo.
ARTÍCULO 2.- La adquisición, uso, posesión por cualquier contrato, convenio, hecho o acto jurídico que tenga por objeto la utilización de cualquier tipo de unidad de los que conforman el presente conjunto, implica de modo automático la aceptación de las disposiciones de este reglamento, así como de las que dicte la asamblea de propietarios.
ARTÍCULO 3.- Todos los propietarios adquirentes y ocupantes de las viviendas quedan obligados en los términos del presente reglamento y serán responsables de los daños y perjuicios ocasionados que causen en los bienes de propiedad común determinados específicamente. De la misma manera, cada propietario será responsable de los daños y perjuicios ocasionados a los inmuebles que lo integran, por las personas que habiten, laboren o asistan por cualquier motivo a su terreno.
ARTÍCULO 4.- Son bienes de propiedad común todas las partes del conjunto que no están destinadas a uso exclusivo o copropiedad individual, tales como se señalan a continuación de manera enunciativa pero no limitativa:
A).- El terreno de las zonas de acceso al conjunto, banquetas, circulación en estacionamiento, áreas recreativas y todo lo que se encuentra en ellas, jardines, cancha de fútbol, palapa, etc., así como los demás bienes que por su naturaleza y función sean de uso común.
ARTÍCULO 5.- El hecho de que alguno o algunos de los propietarios por cualquier motivo no utilicen determinados bienes comunes o renuncien a su uso, ello no libera al propietario de las obligaciones que le impone ni de las que adquiere conforme a este reglamento.
ARTÍCULO 6.- Los bienes de uso común no podrán ser objeto de acción divisoria ni de licitación.
ARTÍCULO 7.- Son bienes de propiedad privada aquellos que se describen en la escritura respectiva del régimen de propiedad individual, y pertenecen individual y exclusivamente a cada propietario, así como todos los accesorios que sean adicionados dentro de los límites del terreno de cada propietario.
ARTÍCULO 8.- Queda prohibido la organización de fiestas que obstaculicen la calle y se cuidará el nivel de ruido en una fiesta dentro de la vivienda para asegurar la tranquilidad y descanso de los vecinos.
A) Es responsabilidad y obligación de los propietarios y residentes mantener limpias sus banquetas de escombros y material de construcción, además del barrido continuo de los frentes de los inmuebles.
ARTÍCULO 9.- Los propietarios y/o ocupantes de cada inmueble deberán tener sus mascotas dentro de los límites de su propiedad y no andar en la calle sin la supervisión de su propietario. Además, el propietario de la mascota deberá garantizar la tranquilidad de sus vecinos y asegurarse de limpiar los desechos ocasionados fuera de su propiedad.
ARTÍCULO 10.- Cuando alguno o algunos de los usuarios infrinjan las disposiciones anteriores, deberán pagar al resto de los usuarios los daños y perjuicios correspondientes que se ocasionaron, independientemente de las sanciones administrativas que la máxima autoridad del conjunto acuerde aplicar de forma interna.
ARTÍCULO 11.- Cada propietario podrá realizar toda clase de obras y reparaciones en el interior de su vivienda que le corresponda.
ARTÍCULO 12.- Los propietarios con algún negocio deberán respetar las banquetas; ningún negocio hará uso de las banquetas para fines comerciales. Además, los proveedores que necesiten cargar o descargar productos deberán hacerlo sin afectar a los vecinos y sin invadir las cocheras.
ARTÍCULO 13.- En cuanto a los servicios comunes e instalaciones generales, los propietarios y/o usuarios de cada inmueble deberán abstenerse de todo acto que impida o haga menos eficaz su operación y estarán obligados a mantener en buen estado de conservación y funcionamiento los servicios e instalaciones, así como propiciar y vigilar su adecuado manejo. Además, se comprometen a contribuir proporcionalmente para el mantenimiento, vigilancia y administración del conjunto en general, conforme lo establezca el Comité de Vecinos que se nombre, con la aprobación de la mayoría que integra el conjunto. Para el uso exclusivo de eventos particulares en las áreas comunes, se deberá pagar una cuota para limpieza y un depósito en caso de afectación o daño.
ARTÍCULO 14.- Queda prohibido a los propietarios y/o usuarios almacenar, incluso en los inmuebles de uso exclusivo, cualquier tipo de equipo, maquinaria, líquidos y sustancias que puedan causar peligro, insalubridad o molestia a los demás usuarios. Con mayor razón, se prohíbe hacer uso de las áreas de propiedad común para tales efectos y el uso de propiedad ajena.
ARTÍCULO 15.- Con el fin de cubrir los gastos comunes y de administración, conforme a los artículos anteriores, cada propietario y/o usuario deberá pagar una cuota mensual establecida por el comité de vecinos formado por los propietarios y residentes. Esta cuota estará destinada a la satisfacción de las necesidades comunes, así como al mantenimiento y administración del conjunto. El comité convocará a una asamblea general extraordinaria para que esta determine las contribuciones que deben aportarse para su reposición. Además, se deberá realizar un pago proporcional mensual, el cual será determinado por dicha asamblea y deberá ser suficiente para cubrir los gastos comunes del conjunto, como jardinería, vigilancia y otras áreas que requieran mantenimiento en general.
ARTÍCULO 16.- Se consideran cargas comunes:
A) Los gastos de conservación necesarios para la reparación y mantenimiento de los bienes de uso común.
B) Los gastos necesarios para la conservación, limpieza y servicios de las áreas recreativas del conjunto en general.
C) Aquellas que establezca la Asamblea de Copropietarios reunidos en mayoría, con los votos a favor de su aprobación.
ARTÍCULO 17.- Todos los gastos necesarios para mantener el conjunto en buen estado de conservación y para que los servicios funcionen eficazmente serán efectuados por el representante general del conjunto, sin necesidad de acuerdo previo de los propietarios y con cargo al presupuesto de gastos aprobados. En caso de que no haya fondos suficientes para cubrir los gastos referidos según el presupuesto, el Representante General convocará a una Asamblea General Extraordinaria para que esta provea lo conducente.
ARTÍCULO 18.- Los propietarios y/o usuarios no podrán emprender ni realizar obra alguna en los bienes comunes e instalaciones generales, excepto las reparaciones y reposiciones urgentes en caso de ausencia del representante en turno.
ARTÍCULO 19.- Si debido a la interpretación, cumplimiento o ejecución del presente reglamento surge alguna controversia, las partes deberán someterla al representante general, sin perjuicio de los derechos de las partes interesadas para hacer valer tales circunstancias conforme a la ley.
ARTÍCULO 20.- La falta o violación de las disposiciones del presente reglamento por parte de cualquiera de los propietarios y/o usuarios del conjunto producirá que el infractor sea responsable ante el afectado o afectados por el pago de los daños y perjuicios correspondientes que pudieran causarse, independientemente de las sanciones administrativas que acuerde la Autoridad máxima del conjunto.
ARTÍCULO 21.- El órgano supremo de la administración y representación de los propietarios de terrenos es la asamblea general de dichos inmuebles, que se constituye por la totalidad de los propietarios de dichas viviendas.
ARTÍCULO 22.- Se consideran usuarios a las personas físicas y morales que, en calidad de propietarios o poseedores originales, tengan el uso o posesión de uno o algunos de los inmuebles que integran el conjunto.
ARTÍCULO 23.- Cada propietario o usuario tendrá derecho a un voto en la administración y representación.
ARTÍCULO 24.- Las asambleas de propietarios deberán celebrarse al menos una vez al año y serán convocadas por el representante general.
ARTÍCULO 25.- Si ha transcurrido un año sin que el representante haya convocado a una asamblea, cualquier propietario, independientemente del porcentaje que represente dentro del conjunto, podrá convocar sin más formalidad que cumplir con los requisitos establecidos en el artículo siguiente.
ARTÍCULO 26.- Las convocatorias o asambleas de propietarios deberán realizarse con al menos 15 días de anticipación, por escrito dirigido a los propietarios correspondientes. En la convocatoria se especificará la fecha en que se celebrará la asamblea y el orden del día. Esta convocatoria deberá ser entregada personalmente al usuario o a su representante legal, quien deberá firmar de recibido la copia de la convocatoria. En caso de negarse a firmar, se notificará ante la presencia de dos testigos.
ARTÍCULO 27.- La Asamblea de Propietarios tendrá las siguientes facultades:
A) Nombrar y remover libremente al representante general.
B) Nombrar y remover libremente al Comité Vecinal.
C) Estudiar y aprobar, en su caso, las cuentas que rinda el representante general anualmente.
D) Discutir y aprobar, en su caso, el presupuesto de gastos para el año siguiente.
E) Determinar las cuotas a cargo de los propietarios para constituir o reponer el fondo destinado a los gastos de mantenimiento y administración. Ser el representante de los propietarios ante cualquier autoridad cuando el representante general infrinja la ley, este reglamento u otra disposición legal aplicable.
F) Modificar la estructura constitutiva del presente reglamento.
G) Resolver todos los asuntos señalados en este reglamento como competencia de la Asamblea, así como aquellos asuntos de interés común que no estén previstos en este reglamento o en la ley.
H) Nombrar y remover libremente a los árbitros y representantes.
ARTÍCULO 28.- La convocatoria será hecha por el representante general o, en su caso, de acuerdo con lo que establece la ley, por el comité vecinal.
ARTÍCULO 29.- Los propietarios podrán convocar a una asamblea sin la intervención del representante general, siempre que sus votos representen al menos la cuarta parte del valor de los inmuebles en el conjunto. La convocatoria deberá ser notificada a cada uno de los propietarios que se hayan registrado para tal efecto.
ARTÍCULO 30.- La Asamblea de Propietarios se reunirá cuantas veces sea necesario, previa convocatoria del representante, cuando a su juicio ocurran asuntos especiales que lo ameriten, observándose lo dispuesto en el artículo 31.
ARTÍCULO 31.- Cuando en una Asamblea debidamente convocada no asista al menos el 75% de los propietarios, el representante convocará a una nueva Asamblea, observándose lo dispuesto en el artículo 26 del presente reglamento. Esta nueva Asamblea podrá celebrarse sea cual sea el quórum presente y las resoluciones serán válidas incluso para los no presentes, siempre y cuando sean votadas y aprobadas por la mayoría simple de los asistentes.
ARTÍCULO 32.- El Comité Vecinal estará integrado por hasta tres personas que serán designadas por la Asamblea de Propietarios.
ARTÍCULO 33.- Los miembros del Comité Vecinal tendrán derecho a remuneración y ejercerán las facultades que el Comité Vecinal determine. No podrán ser removidos sino por decisión de la Asamblea de Propietarios.
ARTÍCULO 34.- Corresponde al Comité Vecinal:
A) Cerciorarse de que el representante general cumpla con los acuerdos de la Asamblea General.
B) Verificar que el representante general lleve a cabo los programas correspondientes a sus funciones.
C) Vigilar el estricto cumplimiento de las obligaciones del representante.
D) Verificar los estados de cuenta que debe rendir el representante general a la Asamblea.
E) Comprobar la inversión del fondo de reserva para la adquisición o reposición de implementos y maquinaria.
F) Informar a la Asamblea de sus observaciones sobre la administración del conjunto.
G) Conjuntamente con el representante, informar a la Asamblea de los casos de incumplimiento de los propietarios.
H) Coadyuvar con el representante general para hacer cumplir a los propietarios las obligaciones a su cargo y sancionar a los propietarios imponiéndoles multas según la gravedad de la infracción, hasta por un monto equivalente al importe de un mes de sueldo, con base en el salario mínimo vigente en la región.
I) Convocar a la Asamblea de propietarios cuando el representante general no lo haga dentro de los tres días siguientes a su requerimiento. Asimismo, informar a la Asamblea de las irregularidades en que haya incurrido el representante general, notificándose para que comparezca ante la Asamblea.
J) Realizar las funciones asignadas por la Asamblea y cumplir con las obligaciones establecidas por la ley, el reglamento del conjunto y otras disposiciones legales aplicables.
ARTÍCULO 35.- El representante general es la persona física o moral nombrada por elección en la Asamblea de Propietarios. Debe manifestar públicamente y por escrito ante la asamblea su voluntad de representar este cargo. Con excepción del primer representante, quien podrá ser nombrado por quien otorgue las escrituras de los inmuebles en calidad de vendedor.
ARTÍCULO 36.- El representante general durará en su cargo un año y podrá ser reelecto por la Asamblea de Propietarios por otro periodo de igual duración. Sin embargo, en caso de que deba ser sustituido y el sucesor no asuma el cargo, el representante general permanecerá en su puesto hasta que sea relevado.
ARTÍCULO 37.- El representante general actuará como el representante legal de los propietarios en todos los asuntos comunes relacionados con el conjunto. Tendrá las facultades de un Apoderado General para administrar bienes, para pleitos y cobranzas, incluso la de absolver posiciones. Sin embargo, para otras facultades especiales y aquellas que requieran cláusula especial según la ley, necesitará el acuerdo de la asamblea por mayoría del 51% de los votos de los propietarios.
ARTÍCULO 38.- Corresponde al representante general:
A). Llevar un libro de Registro de los acreedores que manifiesten, dentro del primer mes de constituidos los créditos o en el mes de enero de cada año, su decisión de concurrir a las Asambleas.
B). Cuidar y vigilar los bienes del conjunto y los servicios comunes, así como promover la integración, organización y desarrollo de la comunidad.
C). Recabar y conservar los libros y la documentación relacionada con el conjunto.
D). Atender las quejas expresas de los propietarios respecto de la operación de las instalaciones y servicios generales.
E). Ejecutar todos los actos de administración y conservación.
F). Realizar las obras necesarias para mantener el conjunto en buen estado de seguridad, conservación y para que los servicios funcionen normal y eficazmente.
G). Dar cumplimiento a los acuerdos de la Asamblea.
H). Verificar la recaudación de las cuotas correspondientes a los fondos de mantenimiento y administración y de reserva.
I). Efectuar los gastos de mantenimiento y administración del conjunto con cargo al fondo correspondiente, con las limitaciones señaladas por este reglamento.
J). Verificar que se entreguen los recibos a cada uno de los propietarios por las cantidades que hayan aportado a los fondos de mantenimiento y administración y de reserva.
K). Llevar una relación de los gastos efectuados con cargo al fondo de mantenimiento y administración, y otra que muestre los montos de las aportaciones y de las cuotas pendientes de cubrirse, en la que se exprese el saldo pendiente de pago.
L). Convocar a Asamblea con al menos diez días de anticipación a la fecha de su celebración, indicando el lugar, día, hora y orden del día.
M). Notificar por escrito la celebración de las Asambleas a los propietarios y acreedores registrados o a sus representantes en el lugar que hayan señalado.
N). Colocar las convocatorias a Asamblea en uno o más lugares visibles del conjunto.
O). Realizar las demás funciones que le sean asignadas por la Asamblea y cumplir con las obligaciones que establezcan la ley, el reglamento del conjunto y las demás disposiciones legales aplicables.
ARTÍCULO 39.- El representante general podrá ser libremente removido por acuerdo del 66% (sesenta y seis por ciento) de los votos de la Asamblea cuando no cumpla con cualquiera de sus obligaciones o por ausencia que impida su eficaz desempeño. El representante general será solidariamente responsable con sus predecesores en funciones por las irregularidades en las que estos hayan incurrido, siempre y cuando, conociéndolas, no las denuncie en la Asamblea convocada para tal efecto.
ARTÍCULO 40.- Los propietarios que no paguen oportunamente las cuotas para los gastos comunes y para la constitución de las reservas, según lo establecido en el artículo 19 de este reglamento, estarán obligados a pagar intereses moratorios al tipo bancario que rija el mercado mercantil no preferencial, o al que fije en su oportunidad la Asamblea General de Propietarios.
ARTÍCULO 41.- El estado de liquidación de adeudos, los intereses moratorios y la pena convencional que estipula este reglamento, traerán aparejada ejecución en los términos del artículo 1391 fracción II del Código de Comercio.
ARTICULO 42.- Cuando algún propietario incurra en mora, el representante general distribuirá el importe del adeudo causado y el que se siga causando, entre los demás propietarios, en proporción al valor de sus propiedades, hasta la recuperación del adeudo y sus demás prestaciones accesorias. El representante general reembolsará a los afectados por dicho cargo las cantidades que hubieran aportado, así como los intereses en la parte proporcional que les corresponda.
ARTICULO 43.- El propietario que reiteradamente incumpla con sus obligaciones, además de ser responsable de los daños y perjuicios que causen a los demás, podrá ser demandado para que se le obligue a vender sus derechos, incluso en subasta pública, respetándose el derecho de tanteo establecido por la ley.
A) Los residentes o propietarios que incurran en mora en sus pagos tendrán limitado el uso de áreas comunes para eventos particulares y el servicio de entrada libre, debiendo gestionarlo por su cuenta.
